Il mutuo per l’acquisto di una abitazione è un finanziamento a medio/lungo termine, destinato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, erogato da una banca (o da una società finanziaria) e garantito da una ipoteca, di norma di 1° grado, sul bene immobile. L’ipoteca consiste nel diritto della banca di espropriare l’immobile vincolato a garanzia del suo credito nel caso di mancato pagamento. Il mutuo ipotecario deve essere stipulato con atto pubblico, alla presenza di un notaio, che deve effettuare la registrazione e l’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri Generalmente il mutuo finanzia tra il 60 e l’80% del valore dell’immobile, anche se negli ultimi anni si sono sviluppati mutui che finanziano anche l’intero costo di acquisto. La durata del mutuo è compresa tra 5 e 30 anni (alcune banche offrono mutui anche a 40 anni, ma in questo caso i costi sono maggiori). I tempi medi di erogazione sono compresi tra 20 e 60 giorni e il rimborso può avvenire in rate mensili, trimestrali o semestrali.
Prima di contrarre il mutuo
I l contratto di mutuo è sottoposto alla normativa sulla trasparenza bancaria: prima di contrarre il mutuo il cittadino ha diritto di chiedere, gratuitamente e senza impegno, copia del contratto, il foglio informativo e il prospetto europeo ESIS. Da questi documenti si avrà conoscenza di tutte le condizioni del mutuo incluso il tasso effettivo applicato ISC (Indicatore sintetico di costo), che comprende spese e commissioni obbligatorie. Prima di contrarre il mutuo si consiglia di consultare più banche richiedendo il citato prospetto ESIS per fare il confronto tra più offerte.
Mutui a tasso fisso variabile o misto
Al momento della decisione di accendere un mutuo è necessario avere le idee chiare sulla tipologia di mutuo: importo, durata e tasso di interesse applicato e accertarsi delle altre spe-se e commissioni (istruttoria, perizia, notarili, assicurazioni, ecc.) collegate alla concessione del mutuo. Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto. Mutuo a tasso fisso. Il tasso rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Ha il vantaggio di mantenere le rate di rimborso costanti, preservando il mutuatario da eventuali variazioni sfavorevoli dei tassi di interesse dei mercati finanziari, però non consente di beneficiare di eventuali variazioni favorevoli. La maggior sicurezza dei mutui a tasso fisso si paga con un tasso di interesse più elevato dei mutui a tasso variabile. Mutuo a tasso variabile. Il tasso di interesse e le rate del mutuo sono soggette a periodiche revisioni legate alle variazioni dei tassi di interesse dei mercati finanziari. Gli indici più utilizzati sono l’Euribor e l’Eurirs, i cui riferimenti vanno riportati sul contratto. Di norma il mutuo a tasso variabile è più basso rispetto a quello fisso. Sebbene sia più conveniente all’inizio comporta dei rischi per l’impossibilità di prevedere l’andamento dei tassi nel lungo periodo. Mutuo a tasso misto. Prevede l’applicazione di un tasso (fisso o variabile) per il primo periodo fissato contrattualmente: alla scadenza di ogni periodo il mutuatario potrà decidere se per quello successivo vuole applicare un tasso fisso o uno variabile.
Esistono anche altre forme di mutuo, le principali sono
-a tasso variabile e rata costante: la rata rimane fissa, ma può cambiare la durata del mutuo secondo l’andamento del tasso di interesse
-tasso cap: il tasso di interesse non potrà mai superare il tetto previsto in contratto
-rata crescente: la rata aumenta con il trascorrere delle rate.
Oneri accessori
Quando si accende un mutuo il consumatore deve sostenere immediatamente alcuni costi, quali
-le spese di perizia e di istruttoria
-l’assicurazione obbligatoria, da pagare una tantum, oppure ad ogni rata di ammortamento.
-la parcella del notaio,
l’imposta sostitutiva (0,25% del valore del mutuo in caso di prima casa, 2% per tutte le altre abitazioni).
I documenti necessari per chiedere un mutuo
DOCUMENTI PERSONALI
Fotocopia di un documento di identità valido e del codice fiscale dei richiedenti.
Certificato di residenza.
Stato di famiglia in carta semplice o autocertificazione dello stato di famiglia.
Certificati di nascita e di cittadinanza (solo per alcuni istituti).
DOCUMENTI DI TIPO REDDITUALE
Per i dipendenti: modello 730, ultime buste paga e attestato di servizio.
Per i lavoratori autonomi: ultimi due dichiarazioni fiscali con ricevute di pagamento Irpef, IVA, iscrizione alla Camera di Commercio o ad un albo professionale.
DOCUMENTI TECNICI
Per l’acquisto di un’abitazione: fotocopia del compromesso, fotocopia dell’atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale;
Se l’abitazione è ancora da costruire: fotocopia dell’atto di provenienza del terreno, copia della concessione o della licenza edilizia, copia del progetto approvato dal Comune e preventivo dei costi di costruzione;
Per la ristrutturazione di un immobile: atto di provenienza dell’immobile, planimetria catastale, preventivo dei costi, fotocopia delle autorizzazioni o licenze comunali (se necessarie ai lavori)
Portabilità del mutuo
La portabilità del mutuo (surrogazione) significa la possibilità per il cliente di trasferire il mutuo da una banca all’altra, se quest’ultima offre condizioni più convenienti. La nuova banca subentra nei diritti e nelle garanzie della banca originaria che viene interamente rimborsata del proprio credito. La modifica (annotazione) deve essere comunicata al Conservatore dei Registri Immobiliari con una semplice richiesta e con l’invio dell’atto di surrogazione, che può avvenire per atto pubblico o per scrittura privata autentica presso il Comune. La banca che perde il mutuo non può effettuare alcun impedimento, né prevedere contrattualmente il divieto della portabilità.
Prima della legge 40/07 (Decreto Bersani) la sostituzione di un mutuo poteva avvenire solo con l’estinzione del finanziamento e l’accensione di uno nuovo mutuo, sostenendo costi anche rilevanti. Si poteva anche chiedere alla banca mutuante di rinegoziare il mutuo: però, la banca non aveva alcun obbligo di accettare. Con la nuova normativa, invece, il mutuatario potrà trasferire il suo mutuo ad una banca diversa rispetto a quella presso cui ha acceso il mutuo senza che la banca originaria possa opporsi e senza dover sostenere costi. Se la nuova banca accetta di concedere il mutuo subentrerà nei diritti (garanzie accessorie, personali e reali) alla precedente banca mutuante. Un altro aspetto importante è il mantenimento dei benefici fiscali eventualmente previsti per il mutuo (ad esempio detrazione interessi passivi) e l’eliminazione dell’obbligo di versare l’imposta sostitutiva.
In sostanza l’eventuale trasferimento del mutuo ad un’altra banca che offre condizioni migliori
-non fa perdere la detrazione fiscale degli interessi passivi
-non è necessario pagare nuovamente l’imposta sostitutiva
-consente il mantenimento dell’ipoteca originaria
-non devono essere pagate penali per l’estinzione anticipata.
Cancellazione dell’ipoteca
Per cancellare l’ipoteca su un mutuo, sino all’entrata in vigore della legge 40/07, era necessario rivolgersi ad un notaio, pagando la relativa parcella, oppure bisognava aspettare venti anni e la cancellazione avveniva automaticamente e gratuitamente. La nuova normativa, invece obbliga la banca mutuante a rilasciare la quietanza liberatoria che attesta l’estinzione del debito e a comunicare l’estinzione del mutuo al conservatore che procederà d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca. Il mutuatario non deve sopportare alcun costo, neppure di autentica notarile
Penale per l’estinzione anticipata del mutuo
La nuova legge stabilisce che tutti i contratti di mutuo prima casa sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007 e gli altri mutui sottoscritti dopo il 3 aprile 2007 non possono prevedere penali per l’estinzione anticipata. Le penali previste per i mutui prima casa, sottoscritti prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007, devono essere ricondotte ad equità. A questo scopo il 2 maggio 2007 è stato realizzato un accordo tra Associazioni Consumatori e Abi sulla definizione delle penalità che interessa 3,5 milioni di mutui. In sintesi l’accordo prevede:
Mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001 (questi mutui sono quelli maggiormente interessati ad una possibile estinzione anticipata, poiché i tassi d’interesse praticati erano molto elevati, anche superiori al 10%. Per tutti questi mutui, siano essi a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto, l’accordo prevede che la penalità massima non possa superare lo 0,50% del capitale residuo (prima poteva arrivare anche al 3- 4%). Inoltre, nel caso in cui il mutuo sia prossimo alla scadenza la penalità scende per il terz’ultimo anno allo 0,20 e per gli ultimi due anni non è prevista alcuna penalità. Infine, per i mutui che già prevedevano una penalità al di sotto dello 0,50%, è prevista comunque una riduzione della penalità dello 0,20% nel caso di tasso fisso e zero nel caso di mutuo a tasso variabile.
Mutui stipulati dopo il 1° gennaio 2001. I benefici devono essere applicati automaticamente e senza alcun costo (neppure di comunicazione), senza cioè che il consumatore ne debba fare esplicita richiesta. Per coloro che avessero estinto il mutuo nell’ultimo periodo, le maggiori somme versate saranno rimborsate sulla base del nuovo ammontare delle penali.